良好な住環境、資産価値の維持を支援します
コンサルティング業務
FJマンション管理士事務所のコンサルティング業務は大きく分けて、下記の4つです。
助言・指導について
運営方法の確認
マンション管理組合の構成員である区分所有者の皆さんがマンション管理組合の運営を行っています。
自主管理であれば長い時間をかけ、現在の方法を確立されたのだと思います。
管理会社に委託されているマンションでは、管理会社が主導して現在の管理方法が確立されています。
当事務所では皆さんの組合運営を尊重します。
運営方法を無理に変更するようなことはしません。
ただし、法的問題ある、疑念がある場合は指摘をした上で改善案を提示します。
これは管理会社が間違った運営をしている場合も同様に指導、是正を求めます。
運営状況の確認
定期に報告される月次報告書を確認の上、運営状況に問題があれば確認、改善を求めます。
理事会では役員からのご質問にお答えます。
また、トラブル等には助言を行い、解決の道筋を探すことに協力します。
マンション共用部分の管理
現場で作業する管理員に指導を行うことも行っています。
マンションの住環境を維持している主役は管理員です。
管理会社の中には管理員と言いながら清掃員と勘違いをしているケースがあります。
その点を明確にすることで管理員の意識改革、作業内容の再確認を行います。
日々の相談等
理事等、住民の皆さん、管理会社フロントからの相談や質問についてメール、電話で対応します。
監視について
組合運営の監視
本来、理事会の運営を監視する役目は監事です。
しかし、監事は法的知識に精通しているとは言えず、気づかないケースをこれまでにたくさん体験しています。
区分所有法、マンション適正化法、標準管理規約に精通したマンション管理士として、管理組合運営のルールを監視します。
これは皆さんがこれまで行って来た運営を否定するものではなく、法律上、問題になる、違反している場合に速やかに是正、改善を意味します。
管理会社の監視
委託契約中の管理会社が間違った行動を行ったり、違法な進め方を行うことを抑制するとともに監視します。
不適切な行為がある場合は、理事会に通報した上で速やかに是正、改善を求めます。
定期的に報告される報告書をチェック、不明な点はフロントに確認を行い、理事会に報告します。
以上が監視業務になります。
提案について
運営に対する提案
規約、使用細則の改定を始め、マンション運営で発生する様々な事態に提案をします。
マンション内で発生するトラブルがあった際に都度、これまでの経験等を踏まえて提案をします。
無駄をなくす提案等も行います。
修繕に対する提案
設備等にトラブルがあった際に都度、これまでの経験等を踏まえて提案をします。
相見積もり等も業者の紹介、業者の選定方法について提案をします。
無駄をなくす提案等も行います。
年間計画に対する提案
理事会年間計画、収支計画、設備等点検年間計画に対して提案をします。
補助金、助成金等の活用
マンションに関係する補助金、助成金は国、自治体が公開します。
FJマンション管理士事務所では日々、補助金、助成金等の情報をチェックしています。
使える可能性がある補助金、助成金等は精査後、各マンション管理組合の実情に合った提案を行います。
その他
FJマンション管理士事務所はマンション行政に関わるマンション管理センター、日管連、マンション管理士会が主催するセミナーやフォーラムに積極的に参加しています。
高齢者対策、災害対策についても有用な情報を適時お伝えします。
情報提供
国、自治体のマンション行政に関する情報提供
法改正の動きを日々確認しています。
理事会や総会で皆さんに関係する情報を適時お伝えします。
また、必要な場合は提案として理事会にお伝えします。
相見積もり業者に関する情報提供
要請があれば、業者の紹介を行います。
他のマンションに関する情報提供
機密保持に違反しない範囲で実例として情報を提供します。
例えば、他のマンションの駐輪場の運営方法、機械駐車場のメンテナンス方法など
訪問相談業務
分譲マンションに関するさまざまな困りごとやマンション管理に関する疑問を当事務所のマンション管理士がマンションを訪問、役員の皆さん、区分所有者の方から直接相談を受けるサービスです。
今まで受けた相談内容
- 分譲後管理会社は変わっていないが管理は適正に行われているのかを一度確認したい
- 自主管理で運営しているがこれで良いのかかがわからない
- 管理会社の対応が遅く、何も決められない
- 管理委託料の価格が適正なのかを知りたい
- 余剰金が多いが管理費の値下げはできないのか
- 理事長の在籍期間が長く運営は安定しているが閉塞感がある
- 修繕工事・保守は管理会社に任せているが適正価格なのか知りたい
- 管理費の値上げを検討中だか必要なのかを知りたい
- 役員のなり手がいなくて困っている
- 管理規約の改定がしたいがどう決めれば良いかわからない
- 管理費の値上げを検討中だか必要なのかを知りたい
- 修繕積立金の適正金額を知りたい
- 管理費等の滞納者が多い（督促、回収方法がわからない）
- 大規模修繕工事が近いが何から始めて良いかわからない
- 所在不明、賃貸が多く総会が成立しない
- 駐輪場が少なく共用廊下に放置されている
これ以外にも様々な相談があります。
管理点検サービス
管理点検サービスは、現在の管理組合の運営状況を3カ月間で集中的に分析を行い、現状の管理状況を報告を行うサービスです。
調査項目
調査項目は４９項目、マンション管理の多岐に渡ります。（尚、各項目には詳細なチェック項目があります。）
| 点検項目 | 点検内容 | |
| 会計 | 1 | 管理費会計、修繕会計、特別会計（機械駐車場）が正しく分けて管理運営されているかを確認する |
| 2 | 各会計の出納内容の確認をする（総勘定元帳、もしくは支払明細の確認） | |
| 3 | 収支計画、収支決算、賃借対照表の内容を確認する | |
| 4 | 各銀行口座残高と帳簿を照合する | |
| 5 | 管理費の余剰金について精査する | |
| 6 | 修繕積立金の取崩しのプロセス、妥当性を確認する | |
| 7 | 修繕工事等の業者決定プロセス等を確認する | |
| 8 | 管理費等の滞納状況を確認する | |
| 規約・使用細則 | 1 | 規約の内容を確認する（最新の法律に照らし合わせて不備を指摘ます） |
| 2 | ペット飼育の届出、記録の更新状況を確認する | |
| 3 | 規約保管の表示を確認する | |
| 監事 | 1 | 監事の存在を確認する |
| 区分所有者名簿 | 1 | 名簿の存在、更新状況（賃借人も含む）を確認する |
| 2 | 住民名簿を確認する | |
| 耐震性 | 1 | 建築確認年月日、耐震性を確認する |
| 要除却該当 | 1 | 要除去事項への該当項目の有無を確認する |
| 給排水管 | 1 | 設置タイプを確認する |
| 2 | 排水管の清掃実績を確認する | |
| 議事録 | 1 | 総会・理事会議事録の内容を確認する |
| 2 | 各開催プロセス、議決内容に問題が無いかを確認する | |
| 3 | 議事録の保管、広報について確認する | |
| 4 | 議事録保管場所の表示を確認する | |
| 修繕積立金・長期修繕計画 | 1 | 修繕積立金の状況を長期修繕計画に照らしてその妥当性を検証する |
| 2 | 修繕履歴を確認した上で長期修繕計画と対比、妥当性を検証する | |
| 3 | 修繕積立金残高より修繕費／㎡の妥当性を検証する | |
| 4 | 長期修繕計画の立案、更新状況を確認する | |
| 改良工事 | 1 | 省エネ対策等の実施の可能性を検証する |
| 保守・修繕履歴 | 1 | 法定点検、昇降機面メンテナンス記録、給排水点検、排水洗浄など保守・修繕記録を検証する |
| 2 | 保守・修繕費用の費用、発注先を確認する | |
| 鍵の確認 | 1 | 鍵の保管状況、月の点検について確認する |
| 契約保険 | 1 | 火災・地震・損害保険内容を確認する |
| 書庫管理 | 1 | 竣工図の存在を確認する |
| 備品購入、在庫管理 | 1 | 組合が購入した備品の在庫管理、支出の妥当性を確認する |
| 委託契約 | 1 | 契約内容の精査、および契約プロセスの確認する |
| 2 | 管理費等保証制度の有無（受諾証明書） | |
| フロントスキルチェック | 1 | 案件処理、理事会運営、議事録作成、訪問回数など確認する |
| 2 | 管理組合への提案履歴を確認する | |
| 3 | フロント担当者へのアンケート調査 | |
| 4 | 管理員へのアンケート調査 | |
| マンション内の管理状況の確認 | 1 | 躯体を確認する |
| 2 | 館内の清掃状況、清潔さ、ゴミ室管理状況を確認する | |
| 3 | マンション入退室管理を確認する | |
| 4 | 管理員室の整理整頓の状態を確認する | |
| 5 | 駐輪場・駐車場の管理状況を確認する | |
| 6 | 代行実績を確認する | |
| 7 | 管理員日報、月報を確認する | |
| 8 | 区分所有者へのマンション内生活環境のアンケート調査 | |
| 9 | 注意喚起等の掲示物の状態を確認する |
分譲マンション管理点検サービス、点検項目
対象マンション管理組合
自主管理、全部委託管理、一部委託管理を行っている分譲マンション管理組合
実体のないマンション管理組合でも可能です。
点検方法
点検内容は管理室に保管されている資料を中心に行いますが確認できない場合は管理会社に提出依頼、あるいは訪問した上で必要な情報を確認します。
その際、理事長（役員でも可）に同行をお願いすることがあります。
理事会の了承を得た上で館内を巡回させて頂きます。（役員等の同行も可能です。）
その他、区分所有者、役員、フロント、管理員にヒアリング、アンケート等を行います。
調査期間
調査開始から3か月
報告書について
調査結果は報告書で提出します。
改善提案も併せて報告します。
調査費用
50,000円（別途消費税）／回
交通費その他経費をすべて含んだ価格になります。（別途消費税）
導入の流れ
無料訪問サービスを利用して頂き、管理点検サービスの説明を致します。総会前2カ月程度が目安です。特にこの期間に関わらず商品の説明は実施しています。理事会でサービス内容を十分にご検討後、契約の是非をご判断ください。
契約について
契約は総会の承認をお願いしています。
契約は書面で行います。
契約後の業務
報告会の形式は、理事会の希望する形式で実施します。
理事会での報告会、全体集会での報告会などご要望に対応します。契約終了後、一定期間（概ね3か月以内を目途）に実施をお願いししています。
＊尚、報告会の開催を希望しないことも可能です。
管理点検、管理定期点検サービスの比較
管理点検サービスと管理定期点検サービスの比較表です。
| サービス | 定期管理点検サービス | 管理点検サービス |
|---|---|---|
| 目的 | 問題点の把握、改善に対する支援 | 問題点の把握 |
| 契約期間 | 1年間 | 3か月 |
| 報告会 | 理事会毎に改善案を提起 総会時に総括して報告 | 調査終了後に1回 |
| 理事会への参加 | 年4回（要請可能） | 3か月間 |
| 総会への参加 | 参加 | なし（要請可能） |
| 成果物 | 報告書／改善案 支援業務により改善案を進めます。 支援業務は特定の成果を約束するものではありません。 | 報告書／提案書 |
| 費用 | 月額500円／戸（消費税別）、1年間 | 50,000円（消費税別） |
| メールや電話での問い合わせ | 無制限 （WEB会議対応可） | 無制限 （WEB会議対応可） |
| イベント時（*1)の費用 | アドバイスは無料 実務は別途請求 | アドバイスは無料 実務は別途請求 |
定期管理点検サービスと顧問契約の比較表
＊1イベントは大規模修繕や規約の改定などの業務
安心の保険加入
当事務所のマンション管理士は損保ジャパン（株）のマンション管理士損害賠償保険に加入しています。
万が一、当事務所のマンション管理士が契約された管理組合に損害を与えた場合に支払われる保険です。
業務には万全を期して当りますが、何かあった時のために加入しています。
管理組合の皆さんとは信頼関係の構築に努めますが、業務中に起きることは予測が出来ないこともあります。
何か起きた後にマンション管理士の資産状況によって損害賠償金請求が出来ない事態は、管理組合としても避けたいはずです。賠償責任保険は当事者に損害賠償能力が無い場合に保険会社に請求できるため万が一の時の安心感があります。
各種セミナーの開催
良好な住環境、資産価値の維持に必要な知識を提供します
FJマンション管理士事務所は管理組合向けにセミナーを開催しています。オリジナルの内容が人気です。
セミナーのパンフレッドとはこちらからダウンロードできます。
ポイント１ 鉄は熱いうちに打て！！
基本的な知識を中心としたセミナーを受講後、皆さんの管理組合に当てはめたワークタイムを設けていること。進行役はマンション管理士が行い、現在の問題点をテーマに解決案を参加者の皆さんと話し合いながら解決の道すじを見つけるための作業を行います。
ポイント２ セミナー内容はオーダーメイド
管理組合の悩みはそれぞれ違います。こんな内容のセミナーがあれば参加したいと言う言葉を理事長や理事の皆様からお聞きします。FJマンション管理士事務所では、事前打合せで皆さんの悩みをお聞きした上で、悩みに則した内容のセミナーを準備いたします。
「滞納者への対応」「高齢化に向けた準備」「管理状況の確認ポイント」「長期修繕計画・大規模修繕工事の基本」「役員成り手不足への対応」などマンション管理に関する様々なお悩みをご相談ください。
ポイント3 対面・オンラインが可能
コロナ禍でのセミナーに不安がある方、遠方のため依頼を迷われている方。
大丈夫です。FJマンション管理士事務所は墨田区にWEBスタジオがあります。
皆さんのご都合で選択してください。
開催実績
これまで行ったセミナーです。セミナー後のワークタイムはいずれも高い評価を頂いています。これ以外にも準備にお時間を頂きますが、「テーマ」「内容」は出来る限り要望にお応えします。
自主管理向けセミナー
自主管理でマンション管理を行っている組合向けのセミナーです。自主管理は第三者の評価を受ける機会が少ないため、時に区分所有法等に逸脱した運営になることがあります。自主管理を行う際の注意点を中心にマンション管理の基本を説明します。ワークタイムではチェック表を用いて管理状況を皆さんと確認します。
はじめての大規模修繕セミナー
初めての大規模修繕の時期を向かえる管理組合向けのセミナーです。大規模修繕工事の時期からPhase０～Phase5の各局面で必要になる知識を理解できるセミナーです。各Phaseごとのセミナーも準備しています。
大規模修繕セミナーの詳細はこちらをご覧ください。
長期修繕計画セミナー
現在の長期修繕計画に不安や疑問をお持ちの管理組合を対象にしたセミナーです。長期修繕計画の必要性に重点を置き、大規模修繕工事との関連性、見直し時期と方法を説明します。また、修繕積立金の在り方についても説明します。
管理会社リプレースセミナー
管理会社に不信や不満をお持ちの管理組合を対象にしたセミナーです。リプレース作業を行うことの意味、効果、方法を説明します。リプレースを検討中の皆さんには是非知っておくべき知識と経験談をお話しします。ワークタイムでは現在の問題点の抽出作業を行います。
理事・組合員のセミナー
分譲開始、設立直後の管理組合向けのセミナーです。区分所有法、マンション適正化法、管理規約の基本を知ることが出来ます。規約の更新を検討中の組合向けにも利用できるセミナーです。
高経年マンション向けセミナー
築35年を過ぎたマンション管理組合向けのセミナーです。建替え？延命？のどちらを選ぶのか。個人のライフプランと管理組合としての将来の関係を説明します。相続、老後生活、資産運用などファイナンシャルの情報も魅了のセミナーです。ワークタイムでは皆さんに老後のライフプランの作成を一緒に行いました。
これ以外にもご希望のセミナーを提供します。
お問合せ・説明を希望される方
総合お問合せフォームよりお問合せ、説明希望をお申込ください。
担当者よりご連絡をいたします。
訪問相談にてマンションを訪問させて頂き、管理点検サービスについてご説明します。（オンラインでの説明も可能です。）
役員の皆さんとお話をしたいので理事会開催日がお勧めです。（土日、早朝、夜でも対応できます。）
＊尚、東京都区外の場合はご相談させて頂きます。
管理業務改善サービスについて
1年を通しマンション管理組合、理事会の支援を行うサービスです。顧問契約と同様の契約形態です。管理業務に関する区分所有者の意識改革、管理会社を第三者（マンション管理士）が監督することで適度な緊張感を与え、安易に管理会社のルールに従うのではなく、皆さんに合った管理運用を構築することで住環境の向上目指します。
対象マンション管理組合
自主管理、全部委託管理、一部委託管理を行っている分譲マンション管理組合
実体のないマンション管理組合でも可能です。
契約期間中のサポート
総点検／改善提案
管理事務、理事会の運営、館内管理の49項目を点検します。
その結果を元に改善提案を提出します。
理事会参加
契約期間中、4回理事会に参加します。
不参加時は理事会議事録で業務の進行状況を確認、必要があればメールや電話で内容を確認します。
また、業務の進捗上、必要と判断した場合は理事会に参加します。
＊要請による参加は有償になるケースがありますが、その際の費用は事前に別途提出致します。
質問への対応
メール、電話、WEB会議形式での質問は回数の制限はなく対応します。
点検／助言／提案
業務フローに従い点検、助言、提案を行います。（次の項目をご覧ください。）
改善業務の進め方
管理組合の1期を3か月×4ブロックと考え業務を進行します。
契約後の3カ月間は、点検期間です。管理組合の運営上の問題点を抽出、優先順位を決定します。
この際に、容易に改善できることは順次実施をします。
各改善業務は、改善提案とプロトコル（工程表）を作成し、理事会に実施の可否を依頼します。
可決された案は、管理会社を中心に改善を行います。（この際、管理会社が有償を申出ることもありますが、それを含めて理事会に判断をお願いします。）改善終了後、結果報告を受け理事会が評価します。
不十分と評価されれば更に提案➡理事会可否➡管理会社➡理事会評価の改善業務サイクルを繰り返し、問題点を順次、解消していきます。
マンションの管理状況により改善が必要な業務量も異なりますが、このサイクルを繰返すことでマンション管理の適正な管理、生活環境の改善の実施が見込めます。
最終ブロックは、総括と次期役員への引継ぎ業務を行います。契約は単年契約です。
改善が十分に出来たと判断されれば契約の継続は必要なくなります。効果が薄いと判断されても契約を打ち切ることが可能です。また、もっと改善を進めたいと判断されれば、新規に契約を締結することもできます。
費用
戸当たり月500円×12か月
交通費その他経費をすべて含んだ価格になります。（別途消費税）
- 月額：30戸×500円＝15,000円／月額
- 月額：75戸×500円＝37,500円／月額
- 月額：100戸×500円＝50,000円／月額
＊機械駐車場などの共用設備があっても価格は変わりません。
＊自主管理、一部委託管理、全部委託管理に関わらず同額です。
＊第三者管理を含む契約は対応できません。
管理業務改善サービス、管理点検サービスの比較
| サービス | 管理業務改善サービス | 管理点検サービス |
|---|---|---|
| 目的 | 問題点の把握、改善に対する支援 | 問題点の把握 |
| 契約期間 | 1年間 | 3か月 |
| 報告会 | 総会時に実施 | 調査終了後に1回 |
| 理事会への参加 | 年4回（要請可能） | 3か月間 |
| 総会への参加 | 参加 | なし |
| 助言・支援業務 | あり | なし |
| 成果物 | 報告書／提案書 支援業務は成果を約束するものではありません。 | 報告書／提案書 支援業務は含みません。 |
| 費用 | 月額500円／戸（消費税別）、1年契約 | 50,000円（消費税別） |
| メールや電話での問い合わせ | 無制限 （WEB会議対応可） | 無制限 （WEB会議対応可） |
| イベント時（*1)の費用 | アドバイスは無料 実務は別途請求 | アドバイスは無料 実務は別途請求 |
定期管理点検サービスと顧問契約の比較表
＊1イベントは大規模修繕や規約の改定などの業務
導入の流れ
役員、組合員の皆さんにサービス内容を説明します。
費用見積もりと契約内容を提出後、理事会や組合で定期管理点検サービスの契約をご検討ください。
総会で承認を得た上で契約となります。
安心の保険加入
当事務所のマンション管理士は損保ジャパン（株）のマンション管理士損害賠償保険に加入しています。
万が一、当事務所のマンション管理士が契約された管理組合に損害を与えた場合に支払われる保険です。業務には万全を期して当りますが、何かあった時のために加入しています。管理組合の皆さんとは信頼関係の構築に努めますが、業務中に起きることは予測が出来ないこともあります。何か起きた後にマンション管理士の資産状況によって損害賠償金請求が出来ない事態は、管理組合としても避けたいはずです。賠償責任保険は当事者に損害賠償能力が無い場合に保険会社に請求できるため万が一の時の安心感があります。
お問合せについて
総合お問合せフォームよりご相談ください。
管理業務改善サービスのカタログはこちらからダウンロードできます。
訪問相談にてマンションを訪問させて頂き、管理業務改善サービスについてご説明します。（オンラインでの説明も可能です。）役員の皆さんとお話をしたいので理事会開催日がお勧めです。（土日、早朝、夜でも対応できます。）
＊尚、東京都区外の場合はご相談させて頂きます。
