電話相談２、中古マンションの購入を検討していますが組合運営の良し悪しを知るにはどうすれば良いのですか？

2024年2月5日

相談

質問者：神奈川在住　38歳、妻33歳、子供２人（5歳、2歳）
中古マンションの購入を検討しています。子供の将来を考え子育て環境の良い３LDK（70㎡程度）の物件を探しています。ネットで調べて中古マンションは、立地条件等と同じぐらいマンション組合の管理状況が大切と知りました。
購入を検討する時に何を調べれば管理状況の良し悪しがわかりますか。

回答

都内新築マンションの平均価格が１億円を超えた現状では、新築マンションの購入は難しい方も多いと思います。
その影響もあり中古マンションの売買が盛んになっています。
立地条件、環境、通勤時間、築年数、間取りなど物件を選ぶときに考えることはたくさんあります。
一生に一度の大きな買い物です。購入後にあれこれ欠陥や気に入らないことがあっては大変です。
マンションの躯体、老朽化の状態、清掃やゴミ室の清潔感などは実際に現地を訪問すればわかりますが、管理組合の財政状況や理事会の状況等を知ることは難しいことです。

一方、国土交通省は分譲マンションの運営等を定めた区分所有法で購入検討者に対して情報を公開する義務を定めています。

区分所有法では規約、総会議事録の利害関係者への開示義務を定めています。
同時に標準管理規約（最新改訂版）では64条に会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類、長期修繕計画書、同条第五号の設計図書及び同条第六号の修繕等の履歴情報、管理組合の財務・管理に関する情報の開示義務を定めています。
ここで定めた利害関係者には区分所有者，敷地や専有部分に関する担保権者，差押え債権者，賃借人，区分所有者からの媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者を言います。また，これから区分所有権を取得しようとする者も含むと解釈されています。
このように中古マンションの購入する方は、宅地建物取引業者に依頼することで購入を希望するマンション管理組合の運営状況を知ることが出来ます。
管理を管理会社に委託している場合は、各管理会社が「不動産取引に係る重要事項調査報告書」が発行していることが多く、有償（管理組合あたりおおよそ2万円程度）になりますが、宅地建物取引業者を通して入手可能です。
数千万円の買物ですからこの程度の出費は仕方ありません。
自主管理の管理組合の場合は、組合に必要な情報の開示請求を行うことが出来ます。
規約、総会議事録、総会資料、長期修繕計画表、会計資料（収支決算書、貸借対照表、財産目録）は最低限請求すべきでしょう。
応じない場合は、区分所有法に処罰規定（25万円以下の罰金）があること、裁判判例で請求が認められていることを説明すれば開示に応じてくれます。
また、まともな資料が開示されない時は、適正な組合運営が行われていないと判断でき、購入候補から排除すべきマンションになります。

「不動産取引に係る重要事項調査報告書」には何が書かれているのでしょうか。
重要事項調査報告書については、管理会社の業界団体であるマンション管理業協会がガイドラインを公開しています。不動産売買で購入者が管理組合の運営状況を判断するために必要な情報はほぼ網羅しています。
ただし、この資料を読み解くにはそれなりの時間と知識が必要です。
宅地建物取引業者は入手はしますが、分かりやすく説明してくれる人がいるかどうかは、担当者のスキルもあり一概には言えません。
そんな時に役立つのがマンション管理士（宅建資格を併せ持つ）です。
こちらも無償とはいきませんが、数万円の費用を支払うと管理組合の運営状況の良し悪しを教えてくれます。

特に重要なことは、財政状況と修繕工事の実施状況です。
マンションの躯体や設備は必ず経年劣化をしますが、これを適切に修繕することで劣化速度を遅くすることが出来ます。ただし、修繕を行うためには資金が必要になり、それを日々積立てるお金が修繕積立金です。
この資金が少ない組合では、適切な修繕工事の実施ができず、将来的に躯体や設備の劣化が進み、資産価値が著しく低下する恐れがあります。あるいは、修繕工事を実施するために一時金徴収などの資金確保を余儀なくされる可能性が高いマンションと判断できます。

一生に一度の大きな買い物です。
購入を決める前に「不動産取引に係る重要事項調査報告書」を入手して専門家に評価を相談することで中古マンションの管理状況を正しく知り、後悔しないマイホームを手に入れることができます。

2024/2/4　マンション管理士　古橋